Đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê: từ A-Z

Đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê: từ A-Z

Thứ Hai, 27 tháng 6, 2016

Săn nhà phố làm căn hộ dịch vụ mini

Bỏ ra 25,5 tỷ đồng đầu tư mảnh đất mặt tiền đường Nguyễn Văn Mai, quận 1, TP HCM và xây khu căn hộ dịch vụ nhỏ, ông Thanh khai thác cho thuê đạt doanh thu 1,4 tỷ đồng mỗi năm.
Ông Thanh chia sẻ từng trăn trở, băn khoăn rất lâu nên làm gì để vừa đảm bảo giữ giá trị tài sản lâu dài vừa có khoản thu nhập định kỳ cho dòng vốn vài chục tỷ đồng. Cuối cùng, nhờ tìm được đối tác khai thác thị trường ngách là căn hộ dịch vụ diện tích nhỏ cho lao động nước ngoài thu nhập 3.000 USD một tháng trở xuống, ông đã mạnh dạn đầu tư.
Mảnh đất được chọn có diện tích gần 165m2, nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Văn Mai, quận 1, TP HCM. Giá trị đất khoảng 17 tỷ đồng, cộng thêm 8,5 tỷ đồng xây dựng hoàn thiện nâng tổng mức đầu tư lên 25,5 tỷ đồng. Căn nhà phố 7 tầng với một hầm, trệt và lửng có mặt tiền khá rộng (9,5m), dễ nhận biết và thuận tiện di chuyển.
Chủ nhà bố trí 3 loại phòng dành cho người độc thân và gia đình nhỏ. Căn một phòng ngủ rộng 30m2, giá thuê 450-600 USD mỗi căn một tháng tùy loại có ban công hay không. Riêng căn hai phòng ngủ rộng 62m2 giá thuê 850 USD một căn. Để nâng cấp ngôi nhà mặt phố này thành căn hộ dịch vụ mini, ông Thanh cho lắp đặt thang máy, cung cấp dịch vụ lau dọn 2 lần một tuần, bố trí khu giặt ủi riêng và dịch vụ đi kèm nếu khách có nhu cầu, sân BBQ cùng bảo vệ 24 giờ mỗi ngày xuyên suốt 7 ngày trong tuần.
Nhà đầu tư này cho hay, thời gian đầu khai thác cho thuê, doanh thu đã trừ chi phí đạt 100 triệu đồng mỗi tháng nhưng bước sang năm 2015, công suất khai thác tăng lên đáng kể, đạt 120 triệu đồng và cán mốc 1,4 tỷ đồng một năm. 95% khách thuê căn hộ dịch vụ mini này là người nước ngoài gồm giáo viên ngoại ngữ, lập trình viên được công ty Việt Nam thuê, chuyên viên tư vấn cho các dự án trong thời gian ngắn và trung hạn... 
san-nha-pho-lam-can-ho-dich-vu-mini
Một căn nhà phố thuộc khu trung tâm TP HCM đang được khai thác cho thuê theo mô hình căn hộ dịch vụ mini. Ảnh: Vũ Lê
Hiện nay tỷ suất lợi nhuận đạt 5,6% năm, mục tiêu doanh thu ổn định và tích lũy tài sản bền vững đều tạm ổn. "Với căn nhà mặt phố ở trung tâm TP HCM ngoài việc khai thác theo mô hình căn hộ dịch vụ nhỏ còn có thể yên tâm về khả năng tăng giá trị trong tương lai", ông Thanh nói.
Cách khu căn hộ dịch vụ mi ni của ông Thanh không xa, một nhà đầu tư khác cũng đã nhập cuộc phát triển mô hình bất động sản tiêu dùng này. Bà Hồng mua một căn nhà mặt tiền cũ 4 tầng có diện tích đất 158m2, nâng cấp cải tạo được 8 căn hộ studio nhỏ gọn (40-65 m2) với tổng vốn đầu tư 15,5 tỷ đồng. Cũng vận hành khai thác căn nhà phố này theo mô hình căn hộ dịch vụ mini với đầy đủ tiện nghi, giá thuê cuối quý IV/2015 đạt 450-700 USD một căn mỗi tháng. Khoán cho một đơn vị quản lý khai thác, sau khi trừ đi các chi phí, nhà đầu tư thu về xấp xỉ 400 triệu đồng một năm.
Trả lời câu hỏi bỏ ra tiền chẵn thu về bạc lẻ có đáng hay không, bà Hồng giải thích, lợi nhuận tuy chưa đến 3,5% một năm là rất khiêm tốn nhưng bà hài lòng đặt cược vào suất đầu tư này. Bởi lẽ, căn nhà phố tuy đã cũ nhưng vẫn có thể tận dụng khai thác được 10 năm nữa, dòng tiền vì thế có thể tăng thêm được 4 tỷ đồng.
Khai thác căn hộ dịch vụ mini là lựa chọn hợp lý trong trung hạn vì hiện nay làn sóng người nước ngoài đổ sang Việt Nam làm việc đang tăng lên. Các chuyên viên cấp cao ở căn hộ hạng sang thì những lao động chuyên môn ở cấp bậc thấp hơn chuộng thuê căn hộ dịch vụ mini. "Tuy nhiên, mục tiêu dài hạn của tôi nằm ở khu đất mặt tiền quận 1 vì nó hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội đầu tư mới trong tương lai, đây mới là giá trị cốt lõi", bà Hồng nói.
san-nha-pho-lam-can-ho-dich-vu-mini-1
Một dự án căn hộ dịch vụ mi ni cho khách nước ngoài thuê tại TP HCM. Ảnh: Vũ Lê
Nhận định về xu hướng săn nhà phố mặt tiền để kinh doanh mô hình căn hộ dịch vụ mini, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá: "Đây là một hình thức đầu tư kép: tích lũy tài sản và khai thác bất động sản tiêu dùng, đánh trúng vào nhu cầu mới phát sinh của thị trường trong 3 năm nay".
Chuyên gia này giải thích, nắm bắt được làn sóng di cư tìm việc của người lao động nước ngoài tầm trung, đa phần đến từ các nước đang khủng hoảng kinh tế, những nhà đầu tư bất động sản tiêu dùng tại Việt Nam đã cho ra đời căn hộ dịch vụ mini. Dòng sản phẩm mới này được cải tạo, phát triển từ các căn nhà phố quy mô nhỏ hoặc trung bình. Giá thuê vì vậy chỉ bằng một nửa những dự án căn hộ dịch vụ đẳng cấp, do các thương hiệu lớn quản lý và khá vừa túi tiền đối với nhóm lao động nước ngoài có thu nhập 2.500-3.000 USD một tháng.
Theo dữ liệu khảo sát của Công ty Phú Vinh, đối tượng thuê các căn hộ dịch vụ kiểu này có hơn 50% đến từ những giáo viên dạy ngoại ngữ cho các trung tâm tiếng Anh tại TP HCM. 25% đến từ những chuyên viên phần mềm làm việc theo dự án, hỗ trợ kỹ thuật cho các cổng thông tin mua sắm trực tuyến, nghiên cứu khảo sát thị trường, hành vi người tiêu dùng đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. 25% còn lại rơi vào nhóm kỹ sư, chuyên viên tư vấn chuyên ngành cho những công ty trong nước đang mở rộng quy mô kinh doanh.
Ông Chánh cho rằng hiện nay thị trường săn nhà phố đầu tư căn hộ dịch vụ mini đều do những đại gia trường vốn cầm trịch. Dòng tiền tối thiểu ở mức 1-3 triệu USD, đủ sức thâu tóm những căn nhà phố quy mô vừa phải ở rìa quận 1 hoặc ngay trung tâm quận 3, Phú Nhuận, tiện di chuyển trong nội đô Sài Gòn. "Tiềm năng của căn hộ dịch vụ mini có thể sẽ tăng lên trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng", ông đánh giá.
Quan điểm của ông Chánh, đầu tư căn hộ dịch vụ mini có thể xem là kênh khá an toàn nhưng không hẳn là đơn giản. Một trong những kỹ năng cơ bản là lựa chọn căn nhà phố có vị trí gần trung tâm nhưng phải thuộc khu vực có người nước ngoài làm việc và sinh sống. Cộng đồng người nước ngoài thường dịch chuyển theo nhóm, họ đi đến đâu các dịch vụ phát sinh cũng ăn theo đến đó. Vì vậy, cần đặc biệt lưu ý đặc tính này để dễ dàng khai thác, vận hành căn hộ dịch vụ này.
Vũ Lê

Học để hiểu sâu hơn về căn hộ dịch vụ, xem thông tin tại đây: bit.ly/pma11
----------------------------------------------------------------------------------------------------

Lỗ nặng vì đầu tư căn hộ dịch vụ triệu đô sai cách

Ông Hùng chi 46,5 tỷ đồng, tức hơn 2 triệu USD làm nhà phố cao tầng quy mô 1.000 m2 sàn xây dựng, thiết kế sang trọng trên đường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP HCM để cho thuê nhưng lượng khách chỉ đạt 50%.
Căn nhà phố của ông Hùng có địa thế tốt tại quận 1, TP HCM, thông thoáng với mặt tiền 8m. Trên khuôn viên đất 160m2, diện tích sàn xây dựng khoảng 1.000m2 được ông bố trí 24 phòng đủ kích cỡ 40-65m2 mỗi căn. Chi phí đất 24 tỷ đồng (150 triệu đồng mỗi m2) trong khi chi phí xây dựng và nội thất lên đến 22,5 tỷ đồng.
Giải thích về khoản tiền hoàn thiện căn nhà phố lên đến hàng chục tỷ đồng, ông Hùng cho hay, vì nội thất cao cấp đa phần là hàng ngoại nhập, có những hạng mục gia công tinh xảo, cầu kỳ nên chi phí trang trí rất đắt đỏ. Đơn cử như tủ, bàn, ghế làm bằng gỗ lim, ông còn thuê nghệ nhân dát hoa văn tinh xảo cho thêm phần sang trọng. Khi được hỏi vì sao lại tốn kém nhiều tiền vào khâu hoàn thiện, ông Hùng cho hay, vì muốn làm nhà vừa để kinh doanh, vừa là tài sản để đời, xứng tầm với giá trị của khu đất.
Tuy nhiên, dù có vị trí đắc địa, dịch vụ, tiện ích đầy đủ, phản ứng của thị trường với loại hình căn hộ dịch vụ mini này không khả quan. Giá phòng 800-1.300 USD một tháng bị chê quá đắt và có đến 50% lượng phòng bị trống. "Nhiều người cho rằng vấn đề nằm ở giá cả nhưng tôi không nghĩ vậy. Tôi đã đầu tư phân khúc cao cấp với sản phẩm chất lượng cao, mang lại giá trị khác biệt thì không thể cho thuê rẻ được", ông Hùng giải thích.
Đầu tư khiêm tốn hơn, bà Đào dành 20 tỷ đồng (xấp xỉ một triệu USD) mua 6 căn chung cư tại Bãi Sau, Vũng Tàu, làm nội thất đẹp. Bà bố trí các tiện ích đi kèm như căn hộ dịch vụ với giá 1.000-1.200 USD một căn mỗi tháng, song hiệu quả cho thuê vẫn thấp. Nhà đầu tư này cho hay các căn hộ chỉ có khách ngắn ngày và nguồn khách cũng bị gián đoạn. "Tôi nghĩ đơn giản cứ gần biển sẽ dễ khai thác nhưng rốt cuộc tiếp cận được khách thuê không phải dễ", bà Đào trình bày.
lo-nang-vi-dau-tu-can-ho-dich-vu-trieu-do-sai-cach
Thị trường TP HCM đang xuất hiện rất nhiều loại hình bất động sản cho thuê song không phải suất đầu tư nào cũng thành công. Ảnh: Lucas Nguyễn
Trường hợp của chị An đầu tư 15 tỷ đồng vào ngôi nhà phố hẻm xe hơi Trần Quang Khải, quận 1 để làm căn hộ dịch vụ cũng trên bờ vực thất bại. Quy mô dự án một trệt, 3 lầu và một sân thượng với 7 căn hộ dịch vụ mini. Phòng ốc được thiết kế theo gu hộ gia đình nhỏ và người độc thân, nội thất cổ điển. Thế nhưng, dù giá khá mềm, 350-400 USD một căn mỗi tháng, song chị An không tiếp cận được khách ngoại để cho thuê. "Tôi không biết cách đưa sản phẩm tới nhóm khách nước ngoài và bị môi giới chê là thiết kế rườm rà không hợp với Tây. Trong khi đó, khách Việt chỉ trả 4-5 triệu đồng một phòng thì lại quá rẻ, không cho thuê được", chị An tiết lộ.
Đánh giá về những nhà đầu tư làm căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng ế ẩm, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận xét: "Thị trường có khá nhiều trường hợp làm bất động sản tiêu dùng nhưng lại ngẫu hứng theo sở thích cá nhân mà không toan tính, phát triển sản phẩm theo hướng phục vụ người thuê".
Chuyên gia này phân tích, trường hợp của ông Hùng dành suất đầu tư căn hộ dịch vụ quá lớn đến mức không cần thiết và lãng phí. Sản phẩm tuy cao cấp nhưng giá lại đắt đỏ ở ngưỡng bị cạnh tranh trực tiếp từ những căn hộ cao cấp đồng giá, có diện tích lớn hơn, tiện ích hoàn hảo hơn. Với bà Đào chỉ chăm chút sản phẩm nhưng thiếu khảo sát nguồn cầu và marketing chưa tới còn chị An sai từ khâu thiết kế phòng.
"Các nhà đầu tư này chỉ quan tâm đến việc tạo dựng bất động sản thật hoành tráng, có giá trị làm tài sản để đời theo cái tôi cá nhân và chưa quan tâm khách hàng thật sự gồm những ai. Vì vậy, sản phẩm thường không được thị trường chấp nhận", ông nói.
Quan điểm của ông Quang, thị trường căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ dành cho người nước ngoài thuê tại TP HCM đang chia thành nhiều xu hướng đầu tư đa dạng. Xu hướng thứ nhất là những người đi thuê bất động sản về rồi bố trí cho thuê lại. Họ có nghiệp vụ cao, am hiểu thị trường, nắm bắt rất rõ cung - cầu, thậm chí có dữ liệu khách hàng rất lớn nên kinh doanh hiệu quả.
Xu hướng thứ hai là những người có dòng vốn nhàn rỗi lớn, muốn chuyển hóa tiền thành tài sản cụ thể để phòng thủ sẽ chọn mua đất, xây dựng nhiều loại bất động sản để cho thuê, trong đó có căn hộ dịch vụ mini. Lúc này khai thác căn hộ dịch vụ chỉ là mục tiêu thứ yếu nên họ chẳng mấy quan tâm sẽ vận hành dự án như thế nào. Nhóm nhà đầu tư này nếu giao cho các công ty quản lý môi giới tư vấn ngay từ đầu sẽ kinh doanh tạm ổn, nếu để họ tự khai thác thường kém hiệu quả vì không chuyên nghiệp.
Để đầu tư căn hộ dịch vụ mini cho người nước ngoài thuê hiệu quả, theo ông Quang, cần nắm một số quy tắc cơ bản. Đó là vị trí kết nối thuận tiện với khu trung tâm. Phòng ốc không cần quá sang trọng, giá cả ở ngưỡng hợp lý, không gian yên tĩnh, sạch sẽ, thái độ phục vụ thân thiện, điện, nước, wifi tốt. Yếu tố quyết định thành bại là phải tiếp cận được cộng đồng khách ngoại và mở rộng dữ liệu nguồn cầu này để duy trì tỷ lệ lấp đầy. 
"Cần toan tính kỹ khi đầu tư các mô hình bất động sản cho thuê giai đoạn 2016-2017 vì 12 tháng tới nguồn cung hàng hóa được bàn giao ra thị trường sẽ lớn dần, cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê càng rất khốc liệt", ông Quang khuyến cáo.
Vũ Lê

Học để hiểu sâu hơn về căn hộ dịch vụ, xem thông tin tại đây: bit.ly/pma11
------------------------------------------------------------------------------------------------------

Đầu tư căn hộ dịch vụ từ nhà nát 20 tỷ đồng

Tôi có căn nhà cấp 4 đã cũ nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP HCM, trị giá gần 20 tỷ đồng, đang định xây mới, liệu có nên đầu tư căn hộ dịch vụ mini lúc này? (Quốc Khánh, TP HCM)
Hiện một phần căn nhà chúng tôi dùng để ở, còn lại cho thuê, hàng tháng thu 16 triệu đồng. Tuy nhiên, vì nhà đã xập xệ, chỉ cho thuê một phần, dòng tiền thu về khá ít nên vợ chồng tôi lập kế hoạch đập đi và bỏ thêm tiền xây mới. Nhận thấy căn hộ dịch vụ mini khá phát triển tại Sài Gòn, chúng tôi đang cân nhắc đầu tư mô hình này.
Dưới đây là phần giải đáp của Chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh.
Đầu tư bất động sản tiêu dùng (cho thuê dưới nhiều hình thức) đang được rất nhiều người quan tâm và đã hình thành một thị trường cực kỳ sôi động nhưng không phải ai cũng thành công. Trước khi đầu tư, bạn cần hiểu rõ cách vận hành loại hình sản phẩm này.
Căn hộ dịch vụ mini cho thuê là những phòng có diện tích nhỏ (đa phần dưới 40 m2), được quản lý theo chuẩn khách sạn, chủ yếu cho người nước ngoài, Việt kiều thuê. Căn hộ có đầy đủ tất cả các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín: vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân nếu khách có nhu cầu...
Sản phẩm này chỉ phát huy tính hiệu quả ở khu CBD - Central Business Districts, nghĩa là các quận thuộc trung tâm thành phố. Tại TP HCM phổ biến nhất là quận 1, 3, Bình Thạnh hoặc những vị trí có kết nối cực tốt với khu CBD.
90% các chuyên gia nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam thu nhập 2.000 - 3.000 USD một tháng là khách hàng mục tiêu của sản phẩm này. Họ có thể là giáo viên, kỹ sư phần mềm, quản lý cấp trưởng phòng, trưởng một dự án đang triển khai tại Việt Nam, quản đốc, chuyên viên pháp chế…
dau-tu-can-ho-dich-vu-tu-nha-nat-20-ty-dong
Đầu tư căn hộ dịch vụ mini từ nhà phố mặt tiền hoặc hẻm xe hơi đang khá phổ biến tại TP HCM. Ảnh: Vũ Lê
Trong bối cảnh làn sóng di cư tìm việc của người nước ngoài đang trở nên phổ biến do những biến động kinh tế toàn cầu, nguồn lao động trình độ cao giá rẻ từ châu Âu - Mỹ đổ về Việt Nam đang lớn dần. Nhờ nguồn cầu này mà căn hộ dịch vụ mini được giới đầu tư xem như một thị trường ngách tiềm năng trong ít nhất 3-5 năm tới. Tính đến tháng 12/2015 nhu cầu tăng căn hộ dịch vụ mini vẫn tiếp tục tăng nhưng nguồn cung chuyên nghiệp phù hợp với thị trường chưa có nhiều.
Điểm khác biệt của căn hộ dịch vụ mini so với khách sạn là tính linh hoạt và giá thuê rẻ hơn. Căn hộ dịch vụ mini thường là căn hộ khép kín, trong diện tích 40m2 có đầy đủ không gian chức năng: phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh riêng, ban công… Người thuê có thể nấu ăn, tiếp đãi bạn bè… như ở trong một căn nhà của họ. Đối với nhà đầu tư, đầu tư căn hộ dịch vụ mini sẽ khấu hao ít hơn so với đầu tư khách sạn.
Giá cho thuê căn hộ dịch vụ mini dao động ở ngưỡng 350-600 USD mỗi căn một tháng tùy vào vị trí và diện tích. Điều kiện cần và đủ: vệ sinh, yên tĩnh, điện - nước - wi-fi tốt, đi bộ 5-10 phút là có đủ các tiện ích dành cho người nước ngoài.
Sau khi hiểu rõ về mô hình căn hộ dịch vụ mini, bạn có thể cân nhắc đến phương án đầu tư. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ dịch vụ mini 4-6% giá trị bất động sản mỗi năm từ tiền thuê. Ngoài ra, vì tài sản gia đình bạn đang nắm giữ là nhà phố mặt tiền khu trung tâm nên được cộng thêm khoảng 5-8% một năm từ việc gia tăng giá trị của bất động sản. 
Lãi suất huy động khoảng 6%, lãi suất cho vay 11%, vì vậy việc đầu tư mô hình này chỉ phù hợp với những người có vốn nhàn rỗi tương đối lớn. Do lợi nhuận từ việc khai thác chỉ ở mức trung bình nên bạn đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ mini từ vốn tự có sẽ thuận lợi hơn vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp đi vay, số tiền vay chỉ tối đa chỉ dừng lại ở ngưỡng 50-60% trên giá trị xây dựng.
Từ cuối năm 2016 trở đi, thị trường nhà cho thuê tại TP HCM sẽ có rất nhiều hàng hóa đủ mọi chủng loại và giá cả, cạnh tranh cực kỳ gay gắt. Do đó, bạn và gia đình cần thận trọng đầu tư mô hình này.
Những lưu ý hết sức quan trọng là cần phải làm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng mô hình trước khi quyết định. Bạn nên bắt đầu từ khảo sát kỹ khu vực căn nhà đang tọa lạc. Thu thập chi tiết thông tin về thói quen, hành vi của nhóm chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung.
Thiết kế sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Không cần trang thiết bị cao cấp vì suất đầu tư sẽ bị đội lên rất lớn, kéo theo phí bảo dưỡng cao, sản phẩm sẽ không cạnh tranh nổi các thương hiệu cao cấp và chuyên nghiệp. Căn hộ dịch vụ mini cần sạch sẽ, có gu riêng, nội thất đơn giản nhưng vẫn đảm bảo tiêu chí lịch sự, sang trọng, có ban công là điểm nhấn cơ bản. Tốt nhất cần làm bài toán tài chính cụ thể, đi tham quan thực tế cho thấu suốt rồi hãy ra quyết định. 
Vũ Lê ghi

Học để hiểu sâu hơn về căn hộ dịch vụ, xem thông tin tại đây: bit.ly/pma11
--------------------------------------------------------------------------------------------------

Bí kíp đầu tư căn hộ dịch vụ mini

Chọn đúng vị trí, khảo sát thị trường bài bản, hiểu rõ hành vi tiêu dùng của khách hàng tiềm năng, dịch vụ tốt, tài chính phù hợp... là những bước chuẩn bị rất quan trọng giúp đầu tư căn hộ dịch vụ mini thành công.
Chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh - Phan Công Chánh cho biết, gần đây thị trường bất động sản TP HCM rộ lên hình thức đầu tư cải tạo hoặc xây mới nhà phố mặt tiền để cho thuê. Thị trường bất động sản tiêu dùng đặc thù này đã ghi nhận nhiều người thành công và cũng có không ít trường hợp thất bại. Ông Chánh chia sẻ 10 bước chuẩn bị góp phần hạn chế rủi ro khi đầu tư kênh này. 
Chọn đúng vị trí và khu vực: Không phải khu vực nào cũng phù hợp để làm mô hình căn hộ dịch vụ mini. Các địa bàn quan trọng: Phú Mỹ Hưng (quận 7), Thảo Điền (quận 2) và khu CBD (Central Business Districts – quận kinh doanh trung tâm) như quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh. Mỗi địa bàn cũng có đặc điểm riêng biệt nên cần khảo sát kỹ khu vực trước khi quyết định đầu tư. Nên bỏ ra một khoản kinh phí để lắng nghe tư vấn từ các đơn vị phát triển chuyên nghiệp mô hình này cũng như đích thân đi thực địa các vị trí.
Nghiên cứu thị trường bài bản: Nhà đầu tư cần phải khảo sát thị trường thật thấu đáo, có thể tự làm hoặc thuê đơn vị có chuyên môn, am hiểu thị trường chia sẻ dữ liệu cung, cầu thật chi tiết. Cách tốt nhất là so sánh đối chiếu, kiểm tra chéo báo cáo từ nhiều nguồn để hạn chế những sai số. Các thông tin cần thiết: khách hàng của phân khúc này sống tập trung ở địa bàn nào, triển vọng nguồn cung cũ và mới, thu nhập bao nhiêu, mức chi trả trung bình, thời hạn thuê ngắn hạn hay dài, có bao nhiêu đối thủ đang làm mô hình này...
Bài toán tài chính hợp lý: Có 2 nhóm nhà đầu tư ưa chuộng triển khai mô hình này. Một là là những nhà đầu tư cá nhân có vốn lớn, nhàn rỗi. Hai là những đơn vị quản lý chuyên nghiệp, thuê rồi cho thuê lại. Dù là hình thức nào cũng đều phải tính toán dòng vốn phải bỏ ra. Hết sức cân nhắc vay ngân hàng vì lợi tức ổn định nhưng không cao, nhà đầu tư có thể sập bẫy lãi suất thả nổi nếu vay quá ngưỡng cảnh báo (chỉ nên vay 50-60% vốn dành để xây dựng).
Với mô hình này, tiền thuê hằng năm ở mức 4-6% tổng vốn đầu tư (tiền đất và xây dựng), cộng với khoản tăng giá trị 6-8% mỗi năm của bất động sản. Ví dụ: nếu bỏ ra khoản đầu tư 20 tỷ, bạn có thể thu về từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng mỗi năm từ tiền thuê, cộng với khoản tăng giá 1,2–2 tỷ trên giá trị bất động sản.
bi-kip-dau-tu-can-ho-dich-vu-mini
Đầu tư bất động sản mini thuê đang nở rộ tại TP HCM. Ảnh: M.D
Định vị khách hàng: Người thuê căn hộ dịch vụ mini chủ yếu là chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung: 2.000-3.000 USD một căn mỗitháng. Nhóm khách hàng tiềm năng này đến từ châu Á - Âu - Mỹ, làm các nghề: giáo viên ngoại ngữ (tiếng Anh - Đức - Nhật - Hàn), nghiên cứu thị trường tiêu dùng, chuyên viên tư vấn các dự án tại Việt Nam quy mô vừa và nhỏ, chuyên gia được các công ty Việt Nam thuê... Nhóm khách hàng này đòi hỏi dịch vụ, tiện ích kèm theo kèm theo căn hộ dịch vụ phải hoàn chỉnh, trong đó khả năng về ngôn ngữ (nói tiếng Anh) của đội ngũ quản lý là cực kỳ quan trọng trong quá trình phục vụ khách hàng.
Thiết kế sản phẩm phù hợp: Người Mỹ có tập tính và thói quen khác dân châu Âu còn khách Hàn Quốc lại có yêu cầu căn hộ khác người Nhật. Do đó, nhà đầu tư phải hiểu được sự khác biệt đặc thù này để định vị sản phẩm phù hợp. Nên tham khảo ý kiến của các kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế nhà cho người nước ngoài hoặc các đơn vị phát triển chuyên nghiệp trước khi bố trí phòng ốc trong dự án. Định vị sản phẩm sai có thể dẫn đến việc thi công “quá hoành tráng”, gây lãng phí và không phù hợp với thị trường chung, có thể dẫn đến thua lỗ.
Chất lượng dịch vụ tốt và không ngừng hoàn thiện: Các dịch vụ như giặt ủi, lau dọn, nấu ăn, taxi, vé máy bay, hỗ trợ pháp lý, ngôn ngữ và các dịch vụ cá nhân khác... đều rất cần thiết để giữ chân khách hàng. Đây được xem là điểm khác biệt tạo nên sự cạnh tranh cho khu căn hộ dịch vụ mini. Chú tâm và việc nâng cấp chất lượng dịch vụ sẽ làm cho khách hàng hài lòng có thể mang lại cơ hội tăng công suất cho thuê nhờ hiệu ứng truyền miệng. Ngoài ra, chất lượng dịch vụ cũng cần phải không ngừng hoàn thiện. Chẳng hạn như thái độ phục vụ của người tạp vụ, bảo vệ, đội ngũ quản lý... sẽ giúp khách hàng đánh giá cao bạn từ đó ở lại lâu hơn.
Quản lý và vận hành chuyên nghiệp: Đây dường như là thách thức lớn nhất của những nhà đầu tư mô hình căn hộ dịch vụ mini tại Việt Nam. Bởi lẽ, đa phần những nhà đầu tư cá nhân và tổ chức trong nước đều là giới ngoại đạo, không có kiến thức và kinh nghiệm quản lý và vận hành bất động sản cho thuê dành cho khách nước ngoài. Quản lý không tốt làm tài sản mau xuống cấp, khách chán và mau chóng bỏ đi, tỷ lệ lấp đầy kém có thể dẫn đến thua lỗ nặng nề. Do đó, nếu không có chuyên môn, các nhà đầu tư hãy tìm những đơn vị tư vấn, quản lý, khai thác uy tín và chuyên nghiệp để lắng nghe kinh nghiệm của họ nhằm đảm bảo khoản đầu tư sinh lợi đúng hoặc vượt kỳ vọng.
An ninh trật tự đảm bảo: Khách thuê nói chung và đặc biệt là người nước ngoài nói riêng đều mong muốn nơi ở an toàn. Do đó, tiến hành đăng ký tạm trú cho khách thuê đúng quy định là rất cần thiết. Ngoài ra cần có đội ngũ hướng dẫn và theo dõi, giám sát một cách chặt chẽ để khách thuê chấp hành đúng những quy định về an ninh trật tự. Không làm tốt khâu này sẽ gây rất nhiều phiền hà cho nhà đầu tư.
Đừng bỏ qua bước quảng bá tiếp thị sản phẩm: Mặc dù kênh đầu tư căn hộ dịch vụ mini có quy mô nhỏ và vừa nhưng đừng vì vậy mà thiếu công đoạn marketing. Chú trọng vào việc quảng bá dưới nhiều hình thức: quảng cáo trên các kênh truyền thông phù hợp, truyền miệng, tiếp cận cộng đồng người nước ngoài... để tìm kiếm lượng khách hàng mới nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy.
Pháp lý đầy đủ: Khi đầu tư căn hộ dịch vụ mini phải tiến hành đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, tránh trường hợp kinh doanh chui, không hợp pháp sẽ đẩy tỷ lệ rủi ro lên cao. Liên quan đến yếu tố người nước ngoài hiện nay là một ngành kinh doanh đặc thù, nhà đầu tư cần nghiêm túc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh này. Pháp lý rõ ràng, minh bạch là cách duy nhất để đi xa trong ngành bất động sản cho thuê.
Vũ Lê ghi ( Vnexpress)
*********************************** 
Ruby Home là chuỗi căn hộ dịch vụ hàng đầu do Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh (Phú Vinh Group - PVG) phát triển, đang trở thành một hiện tượng trong lĩnh vực vận hành, khai thác và quản lý căn hộ dịch vụ tại TP.HCM.

Ngoài ra PVG còn là đơn vị khảo sát, thiết kế, thi công, xây dựng và tư vấn trọn gói cho các nhà đầu tư bất động sản cá nhân, các công ty, tập đoàn bất động sản có nhu cầu đầu tư trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ.

Với kinh nghiệm lâu năm, bề dày nghiệp vụ và uy tín đã được bảo chứng bởi việc hợp tác với các tên tuổi của các công ty, tập đoàn hàng đầu trong và ngoài nước, PVG tự hào sẽ mang đến cho quý nhà đầu tư các cơ hội tốt nhất trong thị trường căn hộ dịch vụ.
Mọi chi tiết xin liên hệ hotline: 0917256256.

*********************

Học để hiểu sâu hơn về căn hộ dịch vụ, xem thông tin tại đây: bit.ly/pma11

Chia sẻ bài viết ^^
Other post

All comments [ 0 ]


Your comments